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Bei der Finanzierung von Immobilien spielen zwei Aspekte die Hauptrolle: die persönliche Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die Immobilie selbst, die schließlich als Sicherheit dient. Deshalb müssen Darlehensnehmer nicht nur Unterlagen über Ihre finanzielle Situation, sondern ebenso über die Immobilie einreichen. Unverzichtbar: ein bemaßter Grundriss für die Bank, der alle notwendigen Informationen für die Bewertung enthält. Ebenso sind solche Pläne auch für potenzielle Käufer wichtig. Ausschließlich anhand dieser Pläne kann festgestellt werden, ob die Angaben des Verkäufers oder Immobilienmaklers in Bezug auf die Wohnflächen und Nutzflächen korrekt sind.
Banken haben seit Jahren mit einer zunehmenden Regulatorik zu kämpfen. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurden 2016 die Prüfungsobliegenheiten zusätzlich verschärft und auf EU-Ebene harmonisiert. Dazu gehört die fundierte Bewertung der Beleihungsobjekte. Je nach Art der Refinanzierung gelten bei den akzeptierten Bewertungsmethoden spezielle Vorgaben.
Daher verlangen nahezu alle Banken inzwischen eine Fülle von Dokumenten, um den aktuellen Wert der Immobilie zuverlässig zu vermitteln. Ein bemaßter Grundriss ist für die Bank eines der Unterlagen, auf die aus den genannten Gründen nicht verzichtet werden kann. Immobilieninteressenten, die ihre Finanzierungsmöglichkeiten prüfen lassen möchten, sollten also beim Beratungsgespräch alle technischen Unterlagen, unter anderem ein bemaßter Grundriss, für die Bank bereithalten.
Nicht ohne Grund muss ein bemaßter Grundriss der Bank sowie bei Verkaufsverhandlungen und Kaufverhandlungen vorgelegt werden. Er enthält exakte Daten zur Aufteilung der Räume, der Anordnung innerhalb des Gebäudes und vor allem zur Wohnfläche und Nutzfläche. Auf einen Blick erkennt der Betrachter, ob es sich um eine zweckmäßige Aufteilung handelt oder ob es gefangene Räume gibt. Sind Räume ausschließlich durch einen anderen Raum zu betreten, beeinflusst das den Wert der Immobilie. Diese Informationen sind nicht nur für das Kreditinstitut relevant, sondern interessieren jeden potenziellen Käufer.
Wichtiges Kriterium ist, dass ein Grundriss alle relevanten Maße in Ketten aufweist, sodass diese relativ leicht verständlich sind. Maßketten werden am Rand des Blattes angelegt und ermöglichen es beispielsweise, die Größe des Raumes oder bestimmter Teilflächen zu bestimmen.
Ein bemaßter Grundriss, wie der für die Bank, zeigt den Querschnitt des Objektes von oben. Die Gebäudeschnittzeichnung verläuft hingegen senkrecht durch das Gebäude. Damit kann die Höhe der Decken, die Wandstärke sowie der Neigungswinkel des Daches abgelesen werden. Dies ist beispielsweise bei Räumen im Dachgeschoss relevant, da nur Fläche ab einer bestimmten Deckenhöhe als Wohnfläche gerechnet werden kann.
Bei Neubauten werden die erforderlichen technischen Unterlagen problemlos vom Haushersteller oder Architekten bereitgestellt. Bei älteren Bestandsimmobilien kann es, je nach Baujahr, zu Problemen kommen.
Wichtig: Ausschließlich ein bemaßter Grundriss wird bei der Bank heute akzeptiert. Häufig muss dieser vom Ersteller oder einem Architekten gestempelt und unterschrieben sein. Selbst erstellte Skizzen werden kaum noch als Dokumentation angenommen.
Alle technischen Unterlagen der Immobilie sind Bestandteil der Bauakte und können beim Bauamt angefordert werden (was bis zu 4 Wochen dauern kann). Bei älteren Gebäuden (vor 1945 gebaut) gibt es möglicherweise keine Aufzeichnungen, weil die Unterlagen während des Krieges verloren gegangen sind. In anderen Fällen sind die alten Zeichnungen sehr unübersichtlich und die benötigten Zahlen können den Unterlagen kaum entnommen werden. Sind vorhandene Dokumente nicht verwertbar, muss ein Dienstleister (beispielsweise ein Architekt) mit der Erstellung der Zeichnungen beauftragt werden. Es gibt allerdings auch Dienstleister, die vorhandene Grundrisse zu wesentlich geringeren Kosten aufarbeiten. Sie erstellen aus den vorliegenden Unterlagen neue Zeichnungen und es entsteht ein bemaßter Grundriss für die Bank, der meistens allen Anforderungen genügt.
Nicht nur bei Finanzierungsberatungen, auch bei Verkaufsverhandlungen, Planungen mit Bauunternehmern oder zur Aufbereitung eines aussagekräftigen Exposés sollte auf komplette technische Unterlagen geachtet werden. Dabei ist die Überarbeitung durch Spezialisten außerordentlich wertvoll. Das kann beispielsweise eine farbliche Gestaltung oder eingezeichnete Möblierung sein. So ist ein bemaßter Grundriss für die Bank plötzlich eine ansprechende Verkaufsunterlage.