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Wenn es um Immobilien geht, fällt häufig der Begriff Wohnfläche. Auch von Grundfläche und Nutzfläche ist in diesem Zusammenhang die Rede. Für den Laien ist oftmals die Abgrenzung zunächst unklar. Aber es ist eigentlich ganz einfach: die Grundfläche bezieht sich bei Häusern auf das Grundstück, wobei man zwischen bebauter Grundfläche (BF) und unbebauter Grundfläche (UF) unterscheidet. So weit ist die Sache klar. Aber wie verhält es sich nun mit Nutzfläche und Wohnfläche? Auch das ist relativ einfach: Zunächst einmal ist alles, was sich im Gebäude befindet, Nutzungsfläche. Man beachte: Nutzungsfläche, nicht Nutzfläche! Die Wohnfläche ist per Definition auch eine Nutzungsfläche, sie dient einem Nutzen, nämlich dem Wohnen. Erst im zweiten Schritt unterscheidet man dann genauer, denn die Nutzungsfläche wird unterteilt in Nutzfläche, Wohnfläche, Verkehrsfläche, Funktions- oder Technikfläche. Für die Angabe der Wohnfläche ist die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 maßgeblich.
Um die Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung ermitteln zu können, wurde mit der DIN 277 die Möglichkeit der Erfassung geschaffen. Dies ermöglicht einerseits Aussagen im Bereich der Planung, unter anderem was die Baukosten betrifft. Andererseits ist die Ermittlung der exakten Wohnfläche aber auch bei Verkauf oder Vermietung eines Objekts von Bedeutung. Allerdings wird bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 einiges der Wohnfläche zugerechnet, was bei anderen Berechnungsarten, wie beispielsweise der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht als Wohnfläche anerkannt wird. Bei Räumen, die den Wohnzwecken dienen, ist die Beurteilung einheitlich, aber bei ausgebauten Dachgeschossen, bei Dachschrägen, bei Balkonen, Terrassen und Wintergärten ergeben sich Unterschiede in der Berechnung. Da bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 keine Abschläge gemacht werden, ergibt sich nach dieser Berechnungsmethode das höchste Ergebnis. Denn die Ermittlung erfasst alle Grundflächen eines Gebäudes, wobei auch Terrassen und Balkone eingeschlossen sind. Es wird jeweils die Grundfläche der Räume von Wand zu Wand gemessen und dann das Ergebnis zusammengefasst. Zu diesem Ergebnis werden noch 3 % Aufschlag für Wandaufbau hinzugerechnet, wobei hier Putz und Tapete inkludiert sind. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 findet häufig in der Flächenberechnung von Bürogebäuden oder Industrieobjekten Anwendung.
Die Norm der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist von großer Bedeutung, denn sie stellt die Berechnungsgrundlage für Rauminhalte und Grundflächen im Hochbau dar. In der Norm sind die einzelnen Begriffe genauestens festgeschrieben und definiert. Die Nutzfläche nach DIN 277 unterscheidet sieben Kategorien, wobei sich die Berechnung nicht ausschließlich auf private Immobilien bezieht, sondern auch Bürogebäude, Firmengebäude und öffentliche Gebäude betrifft. Die Kategorien unterscheiden:
Die Unterscheidung in Wohnfläche und Nutzfläche nach Wohnflächenberechnung DIN 277 ist absolut klar. Unter die Kategorie Wohnfläche fällt laut Wohnflächenberechnung nach DIN 277 alles, was dem Wohnen dient. Das sind selbstverständlich in erster Linie Wohn- und Schlafräume sowie Kinderzimmer, aber auch Küchen und Badezimmer zählen dazu, ebenso wie ein separates WC. Auch das private Arbeitszimmer oder eine in der Wohnung befindliche Abstellkammer gehört laut Wohnflächenberechnung DIN 277 zu den Wohnflächen. Befindet sich die Abstellkammer außerhalb der Wohnung, gilt sie laut Wohnflächenberechnung nach DIN 277 als Nutzfläche, wird jedoch trotzdem der Wohnfläche zugeschlagen. Wintergärten und sowohl Terrassen als auch Balkone werden laut Wohnflächenberechnung nach DIN 277 zur Wohnfläche gerechnet, und zwar zu 100 %
Per Definition nach Wohnflächenberechnung DIN 277 gehören Kellerräume und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss nicht zu den Wohnflächen, sie zählen zu den Nutzflächen, unter Umständen auch zu den Funktionsflächen. Allerdings werden sie gemäß der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 komplett als Wohnfläche angerechnet.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, muss sich zwangsläufig mit dem Thema Wohnfläche und Nutzfläche auseinandersetzen. Auch für den Mieter eines Hauses oder einer Wohnung spielt der Begriff eine große Rolle, ebenso sieht die Sache aus, wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchten. Wohnfläche und Nutzfläche sind Begriffe, die absolut klar definiert sind und Sie sind als Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zu machen. Im umgekehrten Fall muss sich nämlich der Käufer beziehungsweise Mieter eines Objekts darauf verlassen können, dass die Wohn- und Nutzflächen korrekt gemäß der Wohnflächenberechnung DIN 277 ermittelt wurden. Bei ungenauen oder unrichtigen Angaben kann es zu unschönen Auseinandersetzungen kommen, die nicht selten eine gerichtliche Klärung nach sich ziehen. Auch in Bezug auf eine Finanzierung ist die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 von großer Bedeutung, denn die Banken legen diese Angaben ihrer Berechnung zugrunde. In der Regel fließt die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 in den zu beurteilenden Wert der Immobilie mit ein, unrichtige oder unklare Angaben liefern ein verzerrtes Bild und können im schlimmsten Fall die Finanzierung zum Scheitern bringen. Es empfiehlt sich daher, dass sich jeder, der sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu erwerben oder zu mieten ebenso wie ein Verkäufer oder Vermieter eingehend mit der Thematik beschäftigt.
