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Sie interessieren sich für ein Baugrundstück und haben konkrete Vorstellungen, wie die Bebauung aussehen soll. Ob Ihre Wünsche auf dem favorisierten Grundstück erfüllbar sind, zeigt der Bebauungsplan. Hierbei handelt es sich um eine technische Zeichnung, die als amtliches Dokument mit Rechtsverbindlichkeit gilt. Das heißt, dass alle laut Bebauungsplan gemachten Angaben für den Grundstückskäufer und Bauherren verbindlich sind. Doch ist es ohne Kenntnis im Lesen technischer Zeichnungen nicht einfach, den Bebauungsplan zu verstehen. Hier kann es sich lohnen, wenn Sie sich von einem Experten unterstützen und sich den B-Plan erläutern lassen.
Der Hausbau ist für die meisten Familien das größte Investment ihres Lebens. Sie möchten Ihr Traumhaus bauen und Ihre Vorstellung vom Wohnen in den eigenen vier Wänden umsetzen. Das richtige Grundstück haben Sie augenscheinlich bereits gefunden. Doch zwischen Ihnen und Ihrem Projekt steht noch ein Dokument, das über die Eignung des Grundstücks für Ihren Hausbau entscheidet. Der Plan besteht aus zwei Teilen - einer technischen Zeichnung mit allen relevanten Angaben zur Fläche und ihrer Bebauung, sowie aus einem schriftlichen Teil, in dem der Bebauungsplan erläutert wird. Beschäftigen Sie sich vor dem Grundstückskauf ausführlich mit diesem Dokument, da es unter anderem vorgibt, welcher Haustyp, welche Etagenzahl und welche Dachform auf dem Grundstück erlaubt ist.
Grundsätzlich sind im Bebauungsplan alle Vorschriften zu finden, die mit der Errichtung von Gebäuden auf dem Grundstück im Zusammenhang stehen. Ein wichtiger Punkt sind die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und öffentlichen Bereichen, sowie zur eigenen Grundstücksgrenze. Denn es ist keinesfalls erlaubt, bis an die Grundstückslinie zu bauen - auch wenn der Nachbar ein ganzes Stück entfernt ist. Die Bauweise ist im Bebauungsplan definiert und gibt Auskunft darüber, ob das Grundstück offen oder geschlossen bebaubar ist. Wenn Sie ein Baugrundstück mit vorgeschriebener offener Bebauung kaufen, ist die Errichtung eines Reihen- oder Doppelhauses ohne seitlichen Grenzabstand nicht möglich.
Die Art der baulichen Nutzung, die ebenfalls ein wichtiger Bestandteil des B Plans ist, wird vor allem für Käufer interessant, die Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden möchten.
In einem reinen Wohngebiet kann die Eröffnung eines handwerklichen Betriebs untersagt sein, wodurch Sie für den Gewerbebau keine Genehmigung erhalten werden. Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl angegeben. Hinzu kommen Angaben zu den Baugrenzen, Baulinien und zur Dachform sowie zur Baulast.
Alle Informationen im Bebauungsplan sind für Ihr Projekt von essenzieller Bedeutung und sollten Ihnen somit vor dem Kauf bekannt sein. Fakt ist: Baugrundstücke sind in beliebten Regionen spärlich gesät. Wenn Sie Ihr Traumgrundstück finden, sollten Sie es dennoch nicht ohne vorherige Kenntnis zur Bebauung kaufen. Oft sind es kleine Vorgaben, die Ihr Projekt gefährden und die Bebauung, die Sie sich vorstellen, unmöglich machen können. Damit Ihnen bei der Beantragung der Baugenehmigung keine Steine in den Weg gelegt werden, nehmen Sie den Bebauungsplan vor der notariellen Vertragsunterzeichnung zur Hand und stellen beim zuständigen Bauamt eine Voranfrage.
Nicht immer sind die Wünsche eines Bauherren mit dem Bebauungsplan kompatibel. Die B Pläne werden mit viel Sachverstand erstellt und dienen dazu, ein Baugebiet einheitlich zu gestalten und das "wilde Bauen" und die damit verbundenen Einschränkungen im vorhandenen Baubestand zu vermeiden. Als Bauherr sollten Sie sich intensiv mit dem Bebauungsplan beschäftigen und so ausschließen, dass Sie am Ende ein Grundstück besitzen, das für Ihre Nutzungsabsicht oder den Bebauungswunsch ungeeignet ist. Orientiert sich Ihr Bauwunsch am vorhandenen Gebäudebestand, werden Sie im Regelfall eine Genehmigung erhalten. Weicht Ihr Bauprojekt in der Höhe, der Größe oder in der Nutzung und in anderen Punkten von den Bestandsgebäuden im Wohngebiet ab, schützt Sie die Bauvoranfrage vor einem Fehlkauf.
Nachdem der Bebauungsplan strikte Regeln beinhaltet und Ihrem Bauprojekt im Weg stehen könnte, ist es da nicht besser, sich auf ein Wohngebiet ohne B Plan zu konzentrieren? In vielen Kommunen existieren Bebauungspläne nur für Neubaugebiete. Das heißt allerdings nicht, dass Sie auf einem anderen Grundstück ohne Einschränkungen bauen und Ihre Ideen einfach umsetzen können. Gibt es für Ihr favorisiertes Baugrundstück keinen Bebauungsplan, entscheidet die Baubehörde im Einzelfall und zieht dafür die Bestandsgebäude im Umfeld hinzu. Denn auch in Gebieten ohne Bebauungsplan müssen die Nutzung und die Bauweise mit dem Gebäudebestand harmonieren. Ein Beispiel: In einem Straßenzug mit denkmalgeschützten Häuserfronten werden Sie kaum eine Genehmigung für den Hausbau im modernen Stil, beispielsweise im Bauhausstil, bekommen. Möchten Sie ein Blockbohlenhaus bauen, kann Ihnen die Baugenehmigung in einem modernen Wohngebiet verweigert werden.
Die Einhaltung der Vorschriften und Vorgaben im Bebauungsplan ist für Bauherren verbindlich. Vermeiden Sie Fehler, in dem Sie auf die Einsicht in den B Plan verzichten und dadurch eine Ablehnung Ihres Bauantrags riskieren. Planungs- und Finanzierungssicherheit erhalten Sie, wenn Sie mit dem Bebauungsplan und Ihren Grundrissideen eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen.