Was ist eine Wohnflächenberechnung und wie wird sie durchgeführt?

Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiges Dokument einer Immobilie. Sie wird unter anderem benötigt, um die Fläche beim Bau des Hauses oder der Wohnung darzustellen. Ebenso wird das Dokument auch für einen Bauantrag verwendet. Die Wohnflächenberechnung dient auch dazu, einem Mieter oder Käufer oder aber auch gegenüber einer Bank beim Antrag eines Immobiliendarlehns die Größe der entsprechenden Immobilie nachzuweisen. Doch wie wird eine Wohnfläche errechnet? Das und noch viel mehr erfahren Sie einfach erklärt in diesem Artikel.

Blick über die Schulter einer Frau, die vor ausgedruckten Grundrissen sitzt und die Flächen der Räume in einem Taschenrechner zusammenrechnet.

Blick von unten auf ein großes Dachfenster in einem Flachdach.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Berechnung der Wohnfläche, die aktuell praktiziert werden: Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und Berechnung nach der DIN-Norm 277. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die verbreitetste Berechnung. Hierbei werden die Grundflächen der tatsächlich zu Wohnzwecken zu nutzenden Räumen und Bereiche wie zum Beispiel ein Balkon addiert. Abgezogen werden dann Teile, die nur eingeschränkt nutzbar sind. Als Beispiele können hier Terrassen und Balkone genannt werden. Diese Bereiche können wetterbedingt mal mehr und mal weniger genutzt werden und werden deshalb entsprechend nur zu 25 bis 50 % der Wohnfläche gezählt. Abstriche werden ebenfalls auch bei Dachschrägen gemacht. Da diese nur teilweise zu nutzen sind, kann hier sogar bis zu 100 % der Grundfläche unter einer Dachschräge abgezogen werden.

Bei der Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 wird die Grundfläche einer Immobilie minus einen Aufschlag von 3 % für den Wandaufbau mit Putz und Tapete herangezogen. Außerdem werden vergleichsweise viele Flächen angerechnet und Räume zusammengezählt. Sie ist unter anderem Grundlage für die Berechnung der Mietflächen in Industrie- und Bürogebäuden. Bei dieser Berechnung wird häufig Wohnfläche und Nutzfläche gleichgesetzt, was zu hohen Abweichungen gegenüber der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung führt. Beide Arten der Berechnung führen grundsätzlich zu einer validen und anerkannten Wohnflächenangabe. Grundsätzlich sollte man die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung nutzen, da diese die gängigste Methode ist und vor Gericht anerkannt wird bzw. im Streitfall dort als Berechnungsmethode herangezogen wird.

Blick aus der Ecke eines Raumes auf einen ausgebauten Dachstuhl eines hohen Satteldachs mit Gebälk und Dachfenstern.

Eine Besonderheit: Wohnflächen unter Dachschrägen

Bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV spielen Dachschrägen eine entscheidende Rolle. Sie führen dazu, dass Teile des Raums, welche unter diesen liegen, von der Grundfläche abgezogen werden müssen. Dem folgenden Schaubild können Sie entnehmen, dass Flächen, bei denen die Raumhöhe maximal ein Meter beträgt, grundsätzlich von der Wohnfläche abzuziehen sind. Alle Flächen, welche eine Raumhöhe von einem Meter bis zu zwei Meter aufweisen, werden zu 50 % der Wohnfläche hinzugerechnet. Alle Flächen, welche eine Raumhöhe von über zwei Metern haben, gelten wie normale Wohnräume und werden zu 100 % der Wohnfläche hinzugerechnet. Vor allem bei den obersten Etagen eines Einfamilienhauses oder Dachgeschosswohnungen führt diese Berechnungsvorschrift dazu, dass ein erheblicher Teil der eigentlichen Wohnfläche abgezogen werden muss. Begründet wird dies mit der eingeschränkten Nutzbarkeit dieser Flächen. Die Grundfläche ist zwar theoretisch da, jedoch kann man dort gegebenenfalls nicht aufrecht stehen, keinen hohen Schrank platzieren und nur eingeschränkt kleinere Möbel stellen.

Neben diesen zwei gängigen Arten der Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie gibt es noch zwei weitere Arten, welche wir Ihnen auch gerne erläutern, weil wir sie ebenfalls für wichtig befinden: Berechnung nach der DIN-Norm 283 und nach der zweiten Berechnungsverordnung. Hierbei handelt es sich um nicht mehr aktuelle Berechnungsverfahren zur Wohnfläche, welche aber teilweise noch Bestand haben. Insbesondere wenn in den vergangenen Jahren in der Immobilie keine baulichen Veränderungen durchgeführt worden sind.

Die größten Unterschiede und Gemeinsamkeiten haben wir in der folgenden Tabelle übersichtlich aufbereitet:

In der Tabelle werden die einzelnen Vorschriften gegenübergestellt: DIN-NORM 277, WOFLV, DIN-NORM 283 und 2. BV, bezüglich Gültigkeit, Besonderheit, Berechnungsart und Geltung.

Schematische Darstellung eines Hauses mit durch gesgtrichelte Linien abgetrennten Bereichen für 1m (0%) und 2m (50%) Raumhöhe und 100% Anrechnung für alles, das 2m oder höher ist.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche und wie werden sie angerechnet?

Sicht von der kurzen Seite eines Indoor-Pools mit Einstiegsleiter im vorderen Sichtbereich und großen breiten Panorama-Fenstern rundum.

Was ist mit Räumen, die nicht eindeutig zur Wohnfläche gehören wie Schwimmbäder?

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung sieht auch Vorgaben für besondere und vielleicht nicht alltägliche Räume vor.* So werden Wintergärten und Schwimmbäder (wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind, also ein fester Bestandteil der Immobilie sind) zu 50% hinzugerechnet. Sind diese beheizt, können sie sogar zu 100 % hinzugerechnet werden.

Aufnahme eines Wintergartens mit hell beiger Sitzgruppe vor einer Glasfront durch die üppige Gartenbegrünung erkennbar ist.

Welche Flächen gibt es noch?

Neben den aufgezeigten Flächen gibt es vor allem bei der Berechnung von Büroimmobilien und Einfamilienhäusern bzw. Grundstücken weitere Flächen. Die Flächen bei einer Büroimmobilie zum Beispiel werden weiter aufgeteilt, da dort vor allem viele Allgemeinflächen und Verkehrsflächen vorhanden sind. So ist eine Lobby und ein Aufzugsbereich grundsätzlich von jedem Mieter eines Bürokomplexes zu nutzen, aber wird in den seltensten Fällen tatsächlich zur Mietfläche hinzugerechnet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es neben den Flächen in der Immobilie weitere Flächen des Grundstücks. Ein Grundstück wird durch die Grundstücksfläche (GF) beschrieben. Diese ist die Fläche, welche durch die Grundstücksgrenzen gebildet wird und ist im Liegenschaftskataster und im Grundbuch beschrieben. Die Grundstücksfläche teilt sich in folgende zwei Teile auf: bebaute Fläche (BF) und unbebaute Fläche (UF).

Blick auf eine Dachterrasse mit Holzfußboden, Picknicktisch und Grill, sowie mehreren Grünpflanzen, eines Glasplatten-Geländers und einer Begrenzung aus Holzpanelen.

Wieso ist eine korrekte Berechnung der Wohnfläche so wichtig?

Ist die Wohnfläche im Kauf- oder Mietvertrag falsch angegeben, kann dies weitreichende Konsequenzen haben. Beim Kauf einer Immobilie wird diese neben anderen Kriterien vor allem über die Wohnfläche bewertet. Weicht diese stark ab, kann man unter Umständen einen viel zu hohen oder aber auch zu niedrigem Preis im Vergleich zu einer richtig angegebenen Immobilie bezahlt haben.

Aber auch gerade bei der Finanzierung einer Immobilie mittels eines Immobiliendarlehns spielt die korrekte Angabe der Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Banken nutzen Immobilienbewertungsberechnungen, welche stark von der Wohnfläche beeinflusst werden. Weicht nun die tatsächliche Wohnfläche von der ursprünglich bewerteten Wohnfläche ab, kann sich das Risiko für die Bank nach ihrem Modell erhöhen, wodurch sie höhere Zinsen oder mehr Sicherheiten verlangt hätte oder eine Finanzierung gar abgelehnt hätte. Bei der Vermietung einer Immobilie ist eine korrekt angegebene Wohnfläche ebenfalls wichtig. Der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche wird häufig zugrunde gelegt, um Immobilien miteinander zu vergleichen.

Darüber hinaus haben Mieter einen Anspruch darauf, nur das zu bezahlen, was sie auch tatsächlich nutzen. Daher ist es wichtig, dass die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche auch mit der tatsächlichen übereinstimmt. Ansonsten kann der Mieter eine negative Abweichung reklamieren und unter Umständen mindert sich dann entsprechend die Miete und Nebenkosten um die fehlenden Quadratmeter. Daneben gibt es in angespannten Wohnungsmärkten, wie es aktuell in den Großstädten der Fall ist, die Mietpreisbremse. Diese berechnet sich anhand vom Mietpreis pro Quadratmeter. Weicht nun die zugrunde zu legende Wohnfläche stark von der Realität ab, wird die Berechnung entsprechend positiv oder negativ verfälscht.

Nahansicht eines hochgehaltenen Tablets, auf dem der bemasste Grundriss einer 2,5-Zimmer Wohnung mit offener Küche, zwei Bädern und Hauswirtschaftsraum, sowie Architektenstempel zu sehen ist.

Wie können wir Sie bei der Berechnung der Wohnfläche unterstützen?

Bei unseren bemaßten Grundrissen haben Sie die Möglichkeit, die Zusatzoption „Wohnflächenberechnung“ hinzu zu buchen. Anhand Ihrer Vorlage erstellen wir einen aktuellen Grundriss inklusive aller benötigten Angaben. Dafür senden Sie uns im Idealfall die Baupläne oder Bauzeichnungen der Immobilie, welche alle Maßangaben aufweisen, zu. Grundsätzlich ist es auch möglich, aus Ihrer händischen Skizze einen aktuellen Grundriss zu erstellen. Achten Sie dabei auf die Dachschrägen und versehen Sie diese mit den entsprechenden Höhenlinien (ein oder zwei Meter). Sollten wir aus den vorhandenen Zahlen keine exakten Ergebnisse generieren können, behalten wir uns vor, die Wohnflächenaufstellung zu einer Flächenaufstellung umzusetzen. Diese kommt einer Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 am nächsten und weist die Grundflächen der Räume ohne Berücksichtigung von etwaigen niedrigen Decken aus.

Alle Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengetragen. Im Detail können wir jedoch keine Haftung übernehmen.